Đất thương mại dịch vụ là loại đất phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu đất thương mại dịch vụ là gì? Đất này có từ bao giờ và có xây dựng nhà ở tại đất này được không?
ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ GÌ ?
Đất đai là một nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai được phân thành các loại đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng. Việc phân loại đất sẽ thuận tiện hơn trong quá trình quản lý cũng như trong quá trình sử dụng đất. Trong đó, đất thương mại dịch vụ được quy định là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận và điều chỉnh.
Bên cạnh đó, Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT có quy định về khái niệm đất thương mại dịch vụ như sau:
“Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm)”.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ
Các quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định tại những Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013 cụ thể như sau:
- Người sử dụng đất được phép thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
- Được nhận bồi thường khi phần đất bị nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.
- Được hưởng lợi từ kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất.
- Được thực hiện các việc khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi người sử dụng đất bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ
Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được nêu tại Điều 170 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Phải sử dụng đất đúng với mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo việc bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng theo quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không và các quy định có liên quan khác.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định.
- Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề.
- Giao trả lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà ngưởi sử dụng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn.
- Khi tìm thấy vật trong lòng đất người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan.
THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ ổn định lâu dài
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì đối với những dự án đầu tư thương mại dịch vụ có quy mô lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm.
Pháp luật quy định thời hạn sử dụng lâu dài với đất thương mại, dịch vụ không chỉ hỗ trợ các chủ sử dụng đất hoàn thành được những dự án đầu tư lớn mộ cách tốt nhất mà còn góp phần thúc đẩy quá trình đưa xã hội, kinh tế phát triển hơn.
Sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời gian
Đối với đất thương mại, dịch vụ có thời hạn thì các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Sau khi hết thời hạn, chủ sở hữu có mất quyền sử dụng đất? Tìm hiểu ngay thu hồi đất là gì? để biết các chính sách thu hồi đất và thiệt hại do thu hồi đất.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất Đai 2013 thì khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục muốn sử dụng thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian gia hạn không quá thời hạn theo quy định tại khoản 3 Điều 126.
Việc pháp luật quy định sử dụng đất có thời hạn để tránh tình trạng dự án, công trình “ma” hay các công trình đó đã bị xuống cấp trong một thời gian dài. Quy định này đã giúp xã hội có những biến đổi mới đi kịp với xu hương thời đại. Vì nếu trong mộ khoảng thời gian, công trình dự án đã không còn phù hợp thì nhà nước sẽ có cơ sở để thu hồi và làm mới lại các dự án phù hợp hơn.
HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Theo quy định tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Chủ thể và hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ sẽ bao gồm như sau:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức: Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức: Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức: Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH KHÁC VỀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ
Căn cứ vào quy định theo Luật Nhà ở 2014, mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, có thể thấy đất thương mại dịch vụ không được phép xây dựng nhà ở.
Có thể bạn quan tâm: Luật đất đai và những điều cần biết
Bởi lẽ có mốt số nguyên nhân sau:
- Nhà ở là một công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt thường ngày của hộ gia đình, cá nhân.
- Đất thương mại, dịch vụ là loại đất có mục đích để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.
Do đó, việc cấm xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ là điều dễ hiểu. Thay vào đó nhà ở phải được xây dựng đúng theo quy định là trên đất ở (đất thổ cư).
Lưu ý: Nhà ở khác với ki ốt (kios), cửa hàng (có thể thiết kế chỗ dùng để ở) nên khi xây dựng tránh nhầm lẫn giữa các loại công trình này.
Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở
Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ sang đất ở thì phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Sau khi nhận đầy đủ hồ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của chủ sử dụng. Tùy theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thực tế của chủ sử dụng thể hiện trong đơn xin phép mà cơ quan có thẩm quyền tại địa phương đó sẽ ra quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ
- Phần đất không nằm trong các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
- Đất không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất.
- Phần đất không có tranh chấp với các bất động sản liền kề khác hoặc bất cứ tranh chấp gì liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Phần đất chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất và phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương theo đúng quy định.
- Phần đất chuyển đổi phải đảm bảo được diện tích tối thiểu và tối đa của loại đất này theo quy định của pháp luật.
