Đất thương mại dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ là loại đất phổ biến nhưng không phải ai cũng hiểu đất thương mại dịch vụ là gì? Đất này có từ bao giờ và có xây dựng nhà ở tại đất này được không?

ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ GÌ ?

Đất đai là một nguồn tài nguyên đặc biệt quý giá. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai được phân thành các loại đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng. Việc phân loại đất giúp tạo sự thuận tiện trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Trong danh mục các loại đất này, đất thương mại dịch vụ được quy định là một trong những loại đất được pháp luật thừa nhận và điều chỉnh.

Ngoài ra, Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT xác định khái niệm đất thương mại dịch vụ như sau:

“Đất thương mại dịch vụ là đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, dịch vụ, thương mại, bao gồm trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế, đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất, và các bãi tắm khác.“

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Các quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định chi tiết tại các Điều 153, 166 và 167 của Luật Đất đai 2013 như sau:

• Quyền quản lý đất: Người sử dụng đất được ủy quyền quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ, bao gồm quyền thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, và nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức kinh tế khác.

• Quyền bồi thường: Trong trường hợp phần đất của họ bị nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có quyền được bồi thường theo quy định hiện hành.

• Quyền hưởng lợi: Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được hưởng lợi từ kết quả đầu tư trên đất và lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất.

• Quyền khiếu nại và tố cáo: Người sử dụng đất thương mại dịch vụ được thực hiện các quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện đối với tranh chấp đất đai hoặc khi họ bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc này được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Các quyền này cung cấp cơ sở pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất thương mại dịch vụ và đảm bảo tính công bằng trong quản lý đất đai.

Xem thêm: Quy định về việc sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuẩn nhất 2024

Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được chỉ rõ tại Điều 170 của Luật Đất đai 2013 và gồm các quy định sau:

• Sử dụng đất đúng mục đích: Người sử dụng đất phải sử dụng đất thương mại dịch vụ đúng với mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và tuân thủ các quy định về ranh giới của thửa đất. Họ cũng phải đảm bảo việc bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất, tuân thủ quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, và các quy định khác có liên quan.

• Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất thương mại dịch vụ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm các khoản phí, thuế, hoặc các khoản thanh toán khác liên quan đến sử dụng đất.

• Bảo vệ đất và môi trường: Họ cần đảm bảo thực hiện các biện pháp để bảo vệ đất và môi trường xung quanh. Người sử dụng đất không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề.

• Giao trả đất khi cần thiết: Khi nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn, người sử dụng đất phải giao trả lại đất theo quy định.

• Tuân thủ quy định về vật trong lòng đất: Khi tìm thấy vật gì đó trong lòng đất, người sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật liên quan đến việc phát hiện và xử lý vật trong lòng đất.

Tham khảo thêm: Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất 

THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ ổn định lâu dài 

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ ổn định lâu dài được quy định rõ trong Điều 126, khoản 3 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, đối với các dự án đầu tư thương mại dịch vụ có quy mô lớn, quá trình thu hồi vốn diễn ra chậm, hoặc các dự án tại các khu vực kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn sử dụng đất được thiết lập không quá 70 năm.

Sự quy định về thời hạn sử dụng đất lâu dài cho đất thương mại dịch vụ không chỉ hỗ trợ các chủ sử dụng đất trong việc hoàn thành các dự án đầu tư quan trọng mà còn đóng góp vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội. Điều này giúp xã hội phát triển một cách bền vững và thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội đối với cả nước.

Sau khi hết thời hạn, chủ sở hữu có mất quyền sử dụng đất? Tìm hiểu ngay thu hồi đất là gì? để biết các chính sách thu hồi đất và thiệt hại do thu hồi đất.

Sử dụng đất thương mại dịch vụ có thời gian 

Sử dụng đất thương mại dịch vụ với thời hạn được quy định cụ thể trong Luật Đất Đai 2013. Đối với đất thương mại dịch vụ có thời hạn, cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức sử dụng đất, dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc được phê duyệt dự án đầu tư sẽ có thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm.

Luật cũng quy định tại khoản 3 của Điều 126 rằng khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất. Nhà nước sẽ xem xét yêu cầu gia hạn, tuy nhiên, thời gian gia hạn không vượt quá thời hạn sử dụng đất đã được quy định tại khoản 3 của Điều 126.

Quy định về sử dụng đất với thời hạn như vậy nhằm đảm bảo rằng các dự án và công trình sẽ duy trì tính cập nhật và phù hợp với nhu cầu xã hội. Nó cũng giúp đảm bảo rằng trong trường hợp dự án hoặc công trình không còn phù hợp, Nhà nước sẽ có cơ hội thu hồi và phát triển lại các dự án mới, thích hợp với sự phát triển của xã hội và kinh tế.

HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

Theo quy định tại khoản 3 Điều 153 của Luật Đất đai 2013, đất thương mại và dịch vụ bao gồm đất dành cho việc xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, và dịch vụ.

Chủ thể và hình thức sử dụng đất thương mại và dịch vụ bao gồm các điểm sau:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có thể sử dụng đất thương mại và dịch vụ thông qua các hình thức sau đây:
   • Nhà nước cho thuê đất.
   • Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
   • Thuê đất.
   • Thuê lại đất.
   • Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, cũng như từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
   • Thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng đất thương mại và dịch vụ thông qua các hình thức sau đây:

   • Nhà nước cho thuê đất.
   • Thuê đất.
   • Thuê lại đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, cũng như từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
   • Thuê lại đất gắn với cơ sở hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
   • Nhận thừa kế hoặc được tặng quyền sử dụng đất để xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể sử dụng đất thương mại và dịch vụ thông qua các hình thức sau đây:

   • Nhà nước cho thuê đất.
   • Thuê đất.
   • Thuê lại đất từ tổ chức kinh tế và từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các quy định này giúp điều chỉnh việc sử dụng đất thương mại và dịch vụ bởi các chủ thể khác nhau và qua nhiều hình thức, đồng thời tạo điều kiện để phát triển hoạt động kinh doanh và dịch vụ phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế và xã hội.

Xem thêm: Phân biệt chung cư sở hữu 50 năm, chung cư sở hữu vĩnh viễn

MỘT SỐ QUY ĐỊNH KHÁC VỀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

Xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, đất thương mại dịch vụ, theo khoản 1 của Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, không được phép sử dụng để xây dựng nhà ở. Điều này có nguyên nhân sau:

• Nhà ở là những công trình xây dựng có mục đích sử dụng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình hoặc cá nhân.

• Đất thương mại dịch vụ được quy định có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Do đó, quy định cấm xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ là hoàn toàn hợp lý và dễ hiểu. Thay vào đó, các công trình nhà ở phải được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), đáp ứng các quy định và tiêu chuẩn cụ thể của pháp luật.

Lưu ý rằng nhà ở phải được phân biệt rõ ràng với các loại công trình khác như ki ốt (kios), cửa hàng, nơi có thể có một phần dùng để ở. Việc xây dựng phải tuân theo các quy định và giải thích chi tiết trong quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm và đảm bảo tuân thủ quy định.

Có thể bạn quan tâm: Luật đất đai và những điều cần biết

Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại dịch vụ, quy định gồm có:

• Phần đất không nằm trong các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

• Đất không nằm trong quy hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng do thu hồi đất.

• Phần đất không có tranh chấp với các bất động sản liền kề khác hoặc không có bất cứ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất.

• Phần đất chuyển đổi phải phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất và phù hợp với hạn mức công nhận đất thương mại dịch vụ tại địa phương, tuân thủ đúng quy định.

• Phần đất chuyển đổi phải đảm bảo diện tích tối thiểu và tối đa theo quy định của pháp luật cho loại đất này.