Ở Việt Nam, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn và tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước. Điều này cho thấy, quá trình đô thị hóa đã và đang rất được chú trọng phát triển với nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở. Do đó, các vấn đề về quản lý, các nguyên tắc và nguồn gốc của đất đai đặt ra sao cho việc áp dụng phù hợp với các quy định pháp luật hiện tại. Theo đó, đất sử dụng để chỉnh trang cũng như để phát triển bao gồm việc sử dụng đất để phát triển đô thị, đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn.
Quy định của pháp luật như thế nào về sử dụng đất để phát triển đô thị?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2013 thì: Đất sử dụng để chỉnh trang và phát triển đô thị gồm đất chỉnh trang tại khu vực nội thành nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới. Như vậy có thể phân chia việc sử dụng đất để phát triển đô thị thành: Đất để chỉnh trang khu vực nội thành và nội thị hiện có, đất được quy hoạch để mở rộng đô thị, đất được quy hoạch để phát triển đô thị mới.
Bên cạnh đó, đất ở tại đô thị được xác định gồm: đất để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống như vườn hay ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này góp phần đảm bảo cho việc sử dụng đất để phát triển đô thị đúng quy định. Đồng thời, đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng hoặc công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Từ đó, việc quản lý đất để phát triển đô thị có chiều sâu.
Nếu bạn đọc quan tâm đến thực trạng đánh giá việc quản lý đất và các biện pháp tăng cường, cùng tìm hiểu ngay đánh giá quản lý đất đai
Quy định về vấn đề sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn
Căn cứ khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2013 thì: “Đất sử dụng để chỉnh trang và phát triển khu dân cư nông thôn gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có hoặc đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn”. Như vậy có thể phân chia việc sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn thành bao gồm: Đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn.
Nguồn gốc của đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển
Nguồn gốc sử dụng đất được hiểu là căn cứ để xác định thời gian, nguyên nhân xuất phát của việc sử dụng một mảnh đất cụ thể chủ thể có thẩm quyền. Do đó, nguồn gốc của đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển là căn cứ để xác định thời gian, nguyên nhân xuất phát của đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị hoặc của đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn của chủ thể có thẩm quyền. Nguồn gốc sử dụng đất được xác định như sau: Nhà nước giao đất, nhà nước cho thuê, người được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, người được thừa kế, nhận tặng cho, người nhận góp vốn, người nhận bằng xử lý hợp đồng thế chấp để thu hồi nợ, … Như vậy, xác định được nguồn gốc của đất dự trên giấy tờ có giá về đất là cơ sở quan trọng để chủ thể sử dụng đất đúng pháp luật.
Nguyên tắc của việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển
Để phát triển và để đảm bảo tuân thủ đúng nguyên tắc của pháp luật, việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong đó: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
“Kế hoạch sử dụng đất” là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
“Quy hoạch đô thị” là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án qui hoạch đô thị.
Nếu bạn quan tâm đến quy hoạch đô thị, kiến trúc và bất động sản, mời bạn đọc thêm Quy hoạch 1/500
“Quy hoạch xây dựng nông thôn” là việc tổ chức không gian, sử dụng đất, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nông thôn. Quy hoạch xây dựng nông thôn gồm quy hoạch chung xây dựng xã và quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới. Đồng thời phù hợp các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Việc đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về nguyên tắc của pháp luật, việc sử dụng đất để chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể quản lý, sử đụng đất một cách hiệu quả.
Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Đối với Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh:
Tổ chức việc lập và giao cho các chủ thể thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới và khu dân cư nông thôn mới gồm:
Tổ chức kinh tế, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thực hiện việc phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực đối với các dự án sửa dụng đất để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, bao gồm:
- Đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng và đất ở,
- Đất xây dựng như các công trình công cộng hoặc công trình sự nghiệp đất thương mại và dịch vụ,
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn. Khi thực hiện việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.
Đối với Nhà nước:
Thực hiện chủ động việc thu hồi đất, bao gồm đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng và đất vùng phụ cận theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Xây dựng các chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp. Có chính sách quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
