Bạn muốn thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhưng chưa hiểu rõ về thủ tục chuyển nhượng? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì, trình tự, thủ tục ra sao… Trong bài viết này, Luật Thành Công sẽ giải đáp những thắc mắc trên.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Trên thực tế có thể dễ dàng bắt gặp các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất xảy ra xung quanh chúng ta thông qua hình thức chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi (chỉ áp dụng với đất nông nghiệp), thừa kế, góp vốn. Trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là một trong những hình thức phổ biến nhất.
Tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Hiện nay việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tinh giảm bớt một số thủ tục hành chính như xét duyệt, thu hồi, giao đất… Điều này giúp cho người dân thuận tiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng hơn mà vẫn đảm bảo được quyền lợi cho các bên có liên quan.
Tham khảo thêm: Quy định về thời hạn sử dụng đất hiện nay là gì ? Giải đáp
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân
Theo quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất tại Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thông qua điều luật trên có thể hiểu rằng cá nhân sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quá trình thực hiện việc chuyển nhượng đều phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác phải được thực hiện bởi cá nhân đang sở hữu quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất cần chuyển nhượng hoặc do chính cá nhân đó ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện giao dịch.
Tìm hiểu thêm: Thủ Tục Giao Đất, Cho Thuê Đất Không Thông Qua Hình Thức Đấu Giá
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ những điều kiện mà pháp luật Việt Nam về đất đai quy định.
Điều kiện của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có vấn đề về tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện nêu trên thì trong một số trường hợp bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc các trường hợp cấm nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu pháp luật không cho phép;
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa;
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực đó.
Chuyển nhượng có điều kiện
Ba trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện được quy định chi tiết tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa thể chuyển đi nơi khác thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong cùng phân khu;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong cùng khu đó;
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Tìm hiểu thêm: Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên tinh thần tự nguyện, tự thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng. Nếu chưa có hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể yêu cầu công chứng viên của phòng công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng và sẽ trả thù lao soạn thảo cho công chứng viên. Tiếp đến hai bên cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đầy đủ các loại giấy tờ như sau:
- Giấy yêu cầu công chứng hợp đồng;
- Bản dự thảo hợp đồng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, …);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);
- Giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật (giấy ủy quyền cho bên thứ 3 thực hiện việc chuyển nhượng, …).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- CMND/CCCD, hộ khẩu các bên (02 bản sao chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính, 02 bản sao chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ chứng thực).
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần lưu ý đến những loại thuế, phí có liên quan gồm có:
- Lệ phí trước bạ;
- Lệ phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ.
- Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng ;
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thủ tục đăng ký chuyển nhượng và trao trả kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế & lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)
|
Tiền lệ phí trước bạ phải nộp |
= |
0.5% |
x |
Giá tính lệ phí trước bạ |
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất.
Lưu ý: Nếu giá chuyển nhượng bằng hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ mà UBND cấp tỉnh đã ban hành thì lệ phí trước bạ được tính theo giá của UBND cấp tỉnh.
Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)
|
Thuế thu nhập cá nhân |
= |
2% |
x |
Giá chuyển nhượng |
Trong đó: giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận.
|
Giá chuyển nhượng đất |
= |
Diện tích đất |
x |
Giá đất theo quy định |
Nếu giá chuyển nhượng đất bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước thì giá tính thuế sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế, nếu cao hơn khung giá nhà nước thì căn cứ theo giá ghi trên hợp đồng.
|
Giá chuyển nhượng nhà hoặc công trình |
= |
Diện tích |
x |
Giá trị còn lại |
x |
Giá xây dựng mới |
Được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng; cha, mẹ đẻ với con đẻ; cha, mẹ nuôi với con nuôi; cha, mẹ chồng với con dâu; cha, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội, ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Thủ tục chuyển nhượng đất cho con
Thứ nhất: Về điều kiện chuyển nhượng
Điều kiện đối với việc cha, mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con cũng tương tự như ‘Điều kiện của bên chuyển nhượng’ và ‘Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng’ đã được nêu ở trên.
Tham khảo thêm: Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp
Thứ hai: Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý khi được thể hiện dưới dạng văn bản và được công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật.
Thứ ba: Phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn quy định
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận chuyển nhượng cần phải làm thủ tục đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có đất. Nếu không thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn theo quy định thì tùy vào trường hợp cụ thể sẽ có những mức xử phạt hành chính khác nhau.
Thứ tư: Về thuế, lệ phí trước bạ
Về thuế, tại Điểm a Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định rằng thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa cha, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về lệ phí trước bạ, chuyển nhượng bất động sản giữa cha, mẹ với con đẻ vẫn phải nộp lệ phí trước bạ.
|
Tiền lệ phí trước bạ phải nộp |
= |
0.5% |
x |
Giá tính lệ phí trước bạ |
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x Giá một mét vuông đất.
Trên đây là những thông tin có liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà Luật Thành Công gửi đến Quý độc giả hàng nhằm giúp mọi người hiểu hơn về thủ tục này để quá trình chuyển nhượng được tiến hành một cách thuận lợi nhất.
Để xem thêm những bài viết về pháp luật hay thủ tục pháp lý,… Quý độc giả vui lòng truy cập trang web: luatthanhcong.com hoặc liên hệ đến số hotline: 1900.633710 để được tư vấn chi tiết nhé.
