Các tổ chức có quy mô sử dụng đất rất lớn, có thể lên đến hàng trăm, hàng nghìn hecta. Quy mô tổ chức trong nước sử dụng đất này sẽ phụ thuộc chủ yếu vào mục đích sử dụng cũng như nhu cầu và khả năng của mỗi tổ chức.
Khái niệm chức trong nước sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định về tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm:
Các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
Đọc thêm: Luật đất đai
Tổ chức trong nước sử dụng đất gồm những đặc điểm cơ bản, cụ thể như sau:
Những tổ chức có phạm vị hoạt động lớn, có nhiều thẩm quyền khác nhau (ví dụ như: các cơ quan nhà nước hay các tổ chức sự nghiệp…) bởi lẽ đó, họ thường sử dụng đất với diện tích rộng lớn, mang giá trị kinh tế cao;
Quy mô sử dụng đất rộng của các tổ chức sẽ phụ thuộc dựa vào mục đích sử dụng cũng như nhu cầu và khả năng của tổ chức đó. Việc quản lý, sử dụng đất còn khó khăn, khó kiểm soát, nên đòi hỏi Nhà nước phối hợp thêm nhiều biện pháp khác nhau nhằm để theo dõi và quản lý việc sử dụng đất của tổ chức.
Những hạn chế bất cập của tổ chức trong nước sử dụng đất
Một số những hạn chế, bất cập trong việc sử dụng đất của một vài tổ chức trong nước cụ thể như:
- Đất khi được giao, được thuê không đưa vào sử dụng, sử dụng thiếu hiệu quả, tiến độ đầu tư không được đảm bảo đúng hạn, đầu cơ dự án giữ đất chờ tăng giá, đầu tư dàn trải dẫn đến dự án treo, quy hoạch treo, đất đai bị bỏ hoang hoá rất lãng phí;
- Có nhiều những tổ chức kinh tế gây thất thu cho ngân sách nhà nước bởi việc trốn thuế sử dụng đất, nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hơn hết tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, hay các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng thì tự cho thuê lại đất để kinh doanh, tự chia đất cho các bộ nhân viên nhằm làm nhà để ở…
- Những tổ chức có mục đích sử dụng đất vô cùng đa dạng. Họ sử dụng đất cho mục đích an ninh, quốc phòng, hơn hết là mục đích phát triển kinh tế xã hội đặt lợi ích quốc gia và công cộng lên trên;
Cũng có những tổ chức sử dụng đất với mục đích hay lợi ích riêng của tổ chức, doanh nghiệp. Căn cứ mục đích sử dụng đất pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của từng loại tổ chức.
- Tùy vào từng loại tổ chức kinh tế mà thời hạn sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính là khác nhau. Tổ chức sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng … thì sử dụng đất lâu dài và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Những tổ chức sử dụng đất nhằm mục đích phát triển kinh tế thì sử dụng có thời hạn và cần phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước.
- Nguồn gốc đất sử dụng của tổ chức trong nước thì phần lớn là đất được Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê đất.
Ngoài ra, tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển nhượng, cho thuê thuê, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất… của các tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức nước ngoài và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất
Có nhiều những cách thức khác nhau để phân loại tổ chức trong nước sử dụng đất. Có thể phân loại dựa vào nguồn gốc của đất sử dụng, hay trên thời hạn sử dụng đất. Tuy vậy, căn cứ theo quy định Luật đất đai thì đất được tổ chức trong nước sử dụng được phân loại chủ yếu dựa vào mục đích sử dụng của đất và nghĩa vụ tài chính, cụ thể như sau:
- Thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với những tổ chức kinh tế sau:
- Tổ chức sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh;
- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp, tổ chức dùng đất để xây dựng nhà ở phục vụ cho việc tái định cư theo dự án của Nhà nước.
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với những tổ chức kinh tế như sau:
- Tổ chức kinh tế được giao đất để triển khai thực hiện những dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc vừa để bán kết hợp cho thuê;
- Thực hiện giao đất cho tổ chức kinh tế tiến hành dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ quá trình thuê, có:
- Thực hiện giao đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản hoặc làm muối;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản hoặc làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
Quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất
Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Những tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền không có quyền tặng cho, chuyển nhượng hoặc chuyển đổi, hay cho thuê quyền sử dụng đất cũng như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất sẽ không được bồi thường. Đồng thời, những tổ chức này không được quyền tham gia bất kì thị trường bất động sản hay thị trường về quyền sử dụng đất.
Bởi lẽ vì mục đích của những thị trường này nhìn chung đều là để xây dựng các công trình an ninh, quốc phòng, vì lợi ích quốc gia, công cộng, đất rừng phòng hộ, rừng đặc vụ không nhằm mục đích kinh doanh mà nhằm để bảo vệ, cũng như duy trì sự ổn định, bền vững của những công trình của Nhà nước, của xã hội.
Trên thực tế, loại tổ chức kinh tế này sử dụng đất với diện tích rộng lớn. Tuy nhiên, sử dụng khá lãng phí, kém hiệu quả hoặc sử dụng sai mục đích, tự ý chuyển đổi sang kinh doanh, cho thuê… Khi thực hiện chuyển đổi một số tổ chức sự nghiệp ở trung tâm các đô thị lớn ra các vùng ngoại ô đô thị theo quy hoạch vẫn gặp khá nhiều khó khăn.
Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Đối với đất được Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể còn có những quyền sử dụng đất như sau:
- Có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những tái sản gắn liền trên đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;
- Có quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất và những tái sản gắn liền trên đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Căn cứ theo những quy định của Luật đất đai, thì khi tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dụng kinh doanh nhà để ở, tổ chức kinh tế được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
- Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện chung khi thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm:
- Bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không bị tranh chấp, không bị kê biên nhằm để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất và dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kĩ thuật tương ứng theo đúng với tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
- Được quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình nhằm để phục vụ lợi ích chung cho cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Thực hiện quyên góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất nhằm để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
Cụ thể những quyền và nghĩa vụ mà tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có được, bao gồm:
- Thứ nhất, được thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê thuộc quyền sở hữu của mình tại những tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam;
- Thứ hai, được bán tài sản, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thuộc quyền sở hữu của mình khi có đủ điều kiện quy định;
- Thứ ba, được cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp đầu tư xây dựng kinh doanh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Thứ tư, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật về dân sự.
Những tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm không có các quyền chuyển quyền sử dụng đất hay không được bồi thường khi thu hồi đất. Bởi những tổ chức này chưa trả tiền giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất cho Nhà nước.
Tuy vậy, những tổ chức kinh tế này được chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê thuộc quyền sở hữu của mình. Trường hợp nếu bán tài sản thuộc sở hữu của mình thì Nhà nước quyết định cho người mua tài sản tiếp tục thuê đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định cho tổ chức kinh tế sau khi chuyển hình thức sử dụng đất và lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Luật đất đai 2013 quy định về quyền của những tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất, cụ thể bao gồm:
- Các tổ chức được giao đất bởi Nhà nước có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cần chú trọng những quy định về quyền của tổ chức đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để ở hay dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm mục đích chuyển nhượng hoặc cho thuê;
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khi giải thể, phá sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được thuê đất nhằm để xây dựng công trình ngầm…cần bảo đảm cho những tổ chức quản lý, sử dụng đất một cách thực sự tiết kiệm, mang lại hiệu quả và hơn hết là khắc phục tình trạng bỏ hoang hoá, lãng phí, sử dụng đất sai mục đích gây ra nhiều thiệt hại đối với lợi ích kinh tế, xã hội.
