Hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra tương đối phổ biến, liên quan đến việc thu hồi đất, thu hồi hợp đồng mua bán đất đã công chứng… Vậy pháp luật xử lý những trường hợp này như thế nào? Đất đã sang tên có đòi lại được không? Luật sư gợi ý và giải đáp các cụ thể:
Đất đã sang tên có đòi lại được không?
Có nhiều trường hợp trong hành vi sang tên đất cho người khác và chủ thể phải căn cứ vào các hành vi đó để xác định được liệu đất đã sang tên cho người khác có đòi được hay không. Có nhiều điều kiện để đáp ứng việc sang tên phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ nhất, điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, ngoại trừ các trường hợp khác quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hầu hết khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sở hữu đất thì các bên phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đó thì mới phù hợp với quy định pháp luật.
Khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Tóm lại, khi một người sang tên sổ đỏ cho người khác, tức là chuyển quyển sử dụng đất, thời điểm người nhận thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất đó, mà hợp đồng giữa hai bên đáp ứng các điều kiện cơ bản trên thì người nhận có toàn quyền sử dụng thửa đất đó và người đã sang tên mảnh đất không thể đòi hay lấy lại tài sản sau thời điểm này.
Tìm hiểu thêm thông tin: Quy định của pháp luật về đất làm muối
Tuy nhiên, pháp luật có những quy định khác nhằm hạn chế những hành vi cố ý lợi dụng pháp luật để chiếm quyền sử dụng đất. Cụ thể, trong trường hợp bên sang tên đất sang tên do bị ép buộc, sang tên trong tình trạng không được minh mẫn, hoặc hợp đồng sang tên đất thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, điển hình như giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và các trường hợp vô hiệu khác theo quy định của pháp luật.
Khi giao dịch, hợp đồng sang tên đất thuộc một trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nêu trên thì chiếu theo Khoản 1 Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015 thì các giao dịch , hợp đồng sang tên đất đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Ngoài ra, còn có trường hợp giao dịch, tặng cho, sang tên tài sản nói chung kèm theo điều kiện. Tường hợp này được quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Quy định nêu ra rằng nếu việc tặng cho tài sản, hay cụ thể ở đây là sang tên đất là hành vi có điều kiện mà bên nhận tặng cho, bên nhận sang tên đất không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng thì chủ thể có quyền kiện đòi lại tài sản.
Như vậy, tùy từng trường hợp mà chủ thể có thể đòi hay lấy lại được quyền sử dụng đất, căn cứ theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật Đất đai hiện hành.
Các loại giấy tờ để sang tên sổ đỏ?
Các loại giấy tờ để sang tên sổ đỏ hay nói cách khác là chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định 43-2014/NĐ-CP. Bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Hợp đồng chuyển nhượn, mua bán, tặng cho đã công chứng theo quy định của pháp luật
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Giấy tờ pháp lý ( căn cước công dân, chứng minh nhân dân, hộ chiếu), sổ hộ khẩu của các bên
- Các giấy tờ liên quan đến việc hoàn thành nghĩa vụ thuế
Tham khảo thêm: Mua nhà sổ chung công chứng vi bằng có an toàn không?
Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại phòng công chứng ?
Trước khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại phòng công chứng, các bên phải chuẩn bị các giấy tờ như sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng: Bao gồm thông tin cụ thể như họ tên, địa chỉ của người yêu cầu công chứng, nội dung yêu cầu công chứng, danh mục giấy tờ kèm theo
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất (các bên tự soạn thảo hoặc yêu cầu văn phòng công chứng soạn thảo).
Bên chuyển nhượng ,tặng cho chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đai
- Giấy tờ pháp lý (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu)
- Sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng, tặng cho
- Nếu bên chuyển nhượng, tặng cho là vợ chồng và tài sản là củavợ chồng chuyển nhượng, tặng cho thì phải có Giấy đăng ký kết hôn
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
Bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy tờ pháp lý (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu)
- Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu mua, nhận tặng cho trong thời kỳ hôn nhân), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu mua, nhận tặng cho trong thời gian chưa đăng ký kết hôn).
Sau khi có đầy đủ hồ sơ nêu trên, các bên đến phòng công chứng để thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Công chứng viên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất của các bên. Sau khi hoàn thành việc công chứng, hai bên thỏa thuận để trả phí, thù lao và chi phí khác cho tổ chức công chứng.
Hướng dẫn thủ tục sang tên (đổi tên) khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất ?
Thứ nhất, các bên phải đáp ứng được các điều kiện để thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất đó là:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Đất đang trong thời hạn sử dụng
Thứ hai, về thủ tục sang tên khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất:
Bước 1: Các bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại văn phòng công chứng.
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, quận, huyện, thị xã nơi có đất. Hồ sơ nộp bao gồm:
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB được ban hành kèm theo trong Thông tư 80/2021/TT-BTC
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân được ban hành kèm theo trong Thông tư 80/2021/TT-BTC
- Đơn đăng ký biến động đất đai được ban hành kèm theo trong Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
- Giấy tờ xác minh đối tượng được miễn thuế (nếu có)
- Giấy tờ xác minh đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (nếu có)
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận có thẩm quyền sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi các thông tin cơ quan thuế nhằm để xác minh, sau đó gửi thông báo yêu cầu người có nghĩa vụ phải nộp thuế và lệ phí. Cuối cùng điền các thông tin mua bán, tặng cho vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đóng dấu xác nhận.
Thời hạn giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ là không quá 10 ngày từ kể từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 20 ngày đối với những vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa.
Xem thêm: Ngành nghề kinh doanh yêu cầu chứng chỉ hành nghề 2023
Công ty vốn nước ngoài có được sang tên đất cho công ty khác ?
Pháp luật hiện hành Việt Nam, cụ thể là tại Luật Đất đai 2013 quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của chính phủ. Nghị định 42/2014/NĐ-CP quy định chi tiết rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
Tìm hiểu thêm: Luật đất đai
Doanh nghiệp, công ty có vốn đầu tư nước ngoài được quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, được cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình trong trường hợp còn trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, công ty có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện một số quyền lợi liên quan đến sử dụng đất qua các hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không được mua đất sử dụng ở Việt Nam và không được phép sang tên đất cho công ty khác.
Tặng cho nhà, đất có bắt buộc phải công chứng?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng và chứng thực, trừ trường hợp các hợp đồng tặng cho không bắt buộc phải công chứng, chứng thực được quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 bao gồm hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa và hợp đồng tặng cho nhà tình thương. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực đối với các loại hợp đồng tặng cho trên thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó.
