Đất thổ cư, như được định nghĩa trong Luật Đất đai 2013, là loại đất thuộc nhóm đất không nông nghiệp, bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Vậy cần bao nhiêu mét đất thổ cư thì được phép xây nhà? Bài viết sau đây của Luật Thành Công sẽ giải đáp thắc mắc này.
Đất thổ cư là gì?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không tồn tại một khái niệm cụ thể cho “đất thổ cư.” Thuật ngữ này thường được sử dụng để phân loại đất đai, đặc biệt để phân biệt với đất thổ canh. Đất thổ cư, được quy định trong Luật Đất đai 2013, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, bao gồm:
-
Đất ở tại nông thôn (viết tắt là OTN): Loại đất này bao gồm đất ở mà hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng tại vùng nông thôn, bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao, trong cùng một thửa đất. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Loại đất này có sự khác biệt về hạn mức sử dụng, thuế nhà đất, và điều kiện xây dựng nhà ở.
-
Đất ở tại đô thị (viết tắt là ODT): Đây là loại đất bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống, vườn, ao, trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất thổ cư này có các chính sách riêng biệt về thuế, hạn mức sử dụng, và cấp phép xây dựng trong pháp luật đất đai.
Có thể bạn quan tâm: Luật đất đai là gì? Những điều cần biết về luật đất đai
Vì vậy, đất thổ cư là một thuật ngữ được sử dụng để thể hiện các loại đất đai có mục đích sử dụng làm nơi ở, xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống, sản xuất, và kinh doanh của người dân.
Đất thổ cư được làm sổ đỏ, và người sử dụng đất có thể chia thành từng thửa đất riêng lẻ sau đó đăng ký để làm sổ đỏ riêng cho từng phần đất. Người sử dụng đất phải chuẩn bị các hồ sơ và chi phí theo quy định của pháp luật để thực hiện các thủ tục này.
Cần bao nhiêu mét đất thổ cư thì được xây nhà theo quy định 2022?
Pháp luật Việt Nam hiện tại chưa quy định cụ thể về diện tích tối thiểu cho việc xây dựng nhà ở mà lại có điều kiện về diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất. Cụ thể, Ủy ban nhân dân của từng tỉnh sẽ dựa vào quy mô và tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn để thiết lập các quy định thống nhất về diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất tại các khu vực trong tỉnh.
- Đối với diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất khi xây nhà để ở trên lãnh thổ Thủ đô Hà Nội, các quy định sau áp dụng:
-
Diện tích tách thửa đất cần có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất (gọi là chỉ giới xây dựng) ít nhất là 3m.
-
Diện tích tách thửa không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường và thị trấn, và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu giao đất ở được quy định tại Điều 3 của quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội.
-
Khi tách thửa đất và hình thành ngõ đi sử dụng riêng, thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang không nhỏ hơn 2m đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và không nhỏ hơn 1m đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và xã giáp ranh. Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại Khoản 1 của Điều 3 quy định ban hành kèm theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội.
- Cần bao nhiêu mét thổ cư thì được phép xây nhà
- Đối với điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất để xây nhà ở tại Thành phố Đà Nẵng:
|
Khu vực |
Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
|
Quận Hải Châu, Quận Thanh Khê |
Diện tích đất ở tối thiểu là 50m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3m |
|
-Các phường Quận Sơn Trà -Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn -Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ -Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu |
Diện tích đất ở tối thiểu là 60m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3m |
|
– Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ – Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu |
Diện tích đất ở tối thiểu là 70m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m |
|
– Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn – Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ – Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang |
Diện tích đất ở tối thiểu là 80m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4m |
|
Các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa |
Diện tích đất ở tối thiểu là 120m2, chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5m |
- Đối với diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất khi xây nhà để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh:
|
Khu vực |
Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
|
Quận 1,3,4,5,6,8,10,11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú |
Diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m |
|
Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện của Thành phố |
Diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m |
|
Huyện Bình Chánh, Huyện Củ Chi, Huyện Hóc Môn, Huyện Nhà Bè, Huyện Cần Giờ |
Diện tích tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m |
Bạn muốn tách thửa đất do mình có quyền sở hữu nhưng lại không rõ trình tự, thủ tục như thế nào? Tham khảo ngay Tách thửa hoặc hợp thửa đất đai theo quy định
Hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở:
Hồ sơ chuẩn bị
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính của một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính của hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ bao gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200.
- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Thủ tục xin cấp phép xây dựng
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện, sau đó sẽ được chuyển đến UBND cấp huyện hoặc có thể gửi qua đường bưu điện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Người tiếp nhận sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và tuân theo quy định, họ sẽ ghi giấy biên nhận (giấy hẹn) và trao cho người nộp. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không tuân theo quy định, họ sẽ hướng dẫn chủ đầu tư cách hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả trong vòng 15 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ
Quy định pháp luật về việc xây nhà ở đất thổ cư
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013. Người sử dụng đất thổ cư phải được cấp phép:
- Sử dụng đất thổ cư đúng mục đích và giữ đúng ranh giới thửa đất.
- Đảm bảo quy định về chiều sâu lòng đất và chiều cao trên không, cũng như bảo vệ các công trình công cộng có liên quan trong lòng đất.
- Tuân thủ các quy định khác liên quan đến việc sử dụng đất thổ cư.
Lưu ý:
Quyền sử dụng đất thổ cư: Để xây nhà ở đất thổ cư, người sử dụng đất cần có quyền sử dụng đất, và quyền này phải được xác định trong các giấy tờ pháp lý như Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thủ tục xây dựng: Việc xin cấp giấy phép xây dựng từ cơ quan quản lý xây dựng địa phương, tuân thủ quy định về thiết kế, vật liệu xây dựng, an toàn công trình, và môi trường.
Quy định về qui hoạch đô thị: Những khu vực đô thị được qui hoạch sẽ có các quy định cụ thể về loại hình và kiến trúc của các công trình xây dựng, bao gồm nhà ở. Người dân cần phải tuân theo qui hoạch đô thị của địa phương để xây dựng nhà ở đúng quy định.
Quy định về an toàn và bảo vệ môi trường: Các công trình xây dựng, bao gồm nhà ở, phải tuân thủ các quy định về an toàn lao động và bảo vệ môi trường. Điều này đảm bảo rằng việc xây dựng không gây nguy hại cho người dân và môi trường xung quanh.
Diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng đối với nhà mặt phố
Với những thửa đất muốn xây dựng nhà ở nằm trong khu vực đã được quy hoạch xây dựng, sẽ có hai trường hợp được xem xét:
- Thửa đất tiếp giáp với khu vực mặt đường có lộ giới từ 20m trở lên: Đối với trường hợp này, diện tích tối thiểu của thửa đất cần phải đáp ứng để có thể xây dựng là lớn hơn hoặc bằng 45m2, và kích thước bề rộng và bề sâu của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 5m.
- Lô đất tiếp giáp với mặt đường và có lộ giới dưới 20m: Trong trường hợp này, diện tích bề mặt của thửa đất cần phải lớn hơn hoặc bằng 36m2, và kích thước bề rộng và bề sâu của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 4m.
Diện tích tối thiểu được cấp phép xây dựng nhà trong hẻm
- Trong trường hợp thửa đất nằm trong hẻm có diện tích dưới 15m2, và chủ nhà dự định xây dựng nhà có diện tích dưới 30m2, sẽ được cấp phép xây dựng với một số điều kiện cụ thể. Cụ thể, chiều rộng mặt tiền của thửa đất phải ít nhất là 3m, nhà được xây không vượt quá 1 tầng, và chiều cao tối đa của nhà là 8,8m. Tuy nhiên, nếu chiều rộng mặt tiền của thửa đất dưới 3m, chủ sở hữu chỉ được cấp phép cải tạo lại nhà ở hiện có.
- Đối với trường hợp thửa đất nằm trong hẻm có diện tích từ 15m2 đến 36m2, và chiều sâu cũng như chiều rộng dưới 2m, chỉ được phép tiến hành cải tạo, không được xây dựng mới. Nếu thửa đất có chiều rộng từ 2m-3m, chủ sở hữu sẽ được cấp phép xây dựng nhà trong hẻm với quy mô tối đa là 2 tầng, và chiều cao tối đa của nhà không vượt quá 12,2m. Trong trường hợp thửa đất có chiều rộng từ 3m trở lên, quy mô xây dựng tối đa cho nhà là 3 tầng, và chiều cao tối đa của nhà là 15,6m.
