Dân số ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất ở, kinh doanh, sản xuất, xây dựng công trình công cộng,… tăng cao. Song, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên không thể tái tạo. Chính vì vậy, nhà nước đã xây dựng những quy hoạch và lập kế hoạch để sử dụng đất hiệu quả và triệt để. Trong bài viết này, Luật Thành Công thông tin đến bạn các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật hiện hành.
Các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Theo định nghĩa tại khoản 3 Điều 2 Luật đất đai 2013, ta hiểu rằng quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất cụ thể dựa trên số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh đảm bảo cơ sở khoa học và thực tế của các mục tiêu này để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất.
Sau khi có quy hoạch sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác định kế hoạch sử dụng đất nhằm hiện thực hóa quy hoạch sử dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất ra theo một thời gian xác định và thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai đóng vai trò to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Nó đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước. Đồng thời, giúp cho Nhà nước thuận lợi trong việc theo dõi, giám sát quá trình sử dụng đất. Bởi lẽ đó Luật đất đai 2013 đã được các nhà làm luật thiết kế một chương rành riêng – Chương IV để quy định vấn đề này.
Có thể bạn quan tâm: Luật đất đai là gì? Những điều cần biết về luật đất đai
Các nguyên tắc và căn cứ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Để xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hợp lý cần tuân thủ những nguyên tắc của pháp luật đất đai. Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là hướng chỉ đạo, tiền đề chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh những quy định về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Chính vì vậy, trong quá trình xây dựng quy hoạch, các nhà hoạch định chính sách cần có tầm nhìn sâu rộng cho sự phát triển đất nước, vừa thể hiện sự tôn vinh quá khứ vừa có định hướng lâu dài để mọi sự phát triển bền vững.
Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch. Cụ thể như sau:
Nguyên tắc lập kế hoạch sử dụng đất
Để lập kế hoạch sử dụng đất phù hợp nhằm hiện thực hóa quy hoạch sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền cần tuân thủ những nguyên tắc tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch. Cụ thể như sau:
Các căn cứ lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai tiền đề cho cả quá trình quản lý và sử dụng đất. Vì vậy, khi xây dựng nó phải thể hiện được đầy đủ các căn cứ nhằm làm “kim chỉ nam” cho việc thực thi quy hoạch và kế hoạch.
Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dựa trên từng cấp độ nhất định. Đồng thời, có sự phân biệt căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, quốc phòng và an ninh. Cụ thể như sau:
Nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
Dựa trên hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp, nội dung của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được xác định một cách cụ thể.
Các nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với việc điều tra xây dựng cơ bản, các điều kiện về tự nhiên, kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng, thực trạng sử dụng đất ở từng địa phương và của cả nước để xác định tiềm năng đất đai phục vụ cho quá trình phát triển.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao quát các giải pháp để xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong từng kỳ quy hoạch, xác định diện tích các loại đất phân bổ cho các nhu cầu khác nhau về quốc phòng, an ninh, nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tư trong nước và nước ngoài.
Sau khi xác định các mục tiêu sử dụng đất, đưa ra các giải pháp để hiện thực hoá quy hoạch, đưa quy hoạch vào cuộc sống tránh trường hợp không xem xét đầy các yếu tố liên quan đến kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường khiến nhiều quy hoạch khó có thể thực hiện gây cản trở đời sống và sự phát triển. Từ đó, chi tiết hoá bằng các nội dung cụ thể trong kế hoạch sử dụng đất thông qua phân tích đánh giá các kết quả đạt được trong kỳ kế hoạch sử dụng đất, các nhu cầu cụ thể về phân bổ đất cho từng kế hoạch giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng hạ tầng xã hội.
Kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm. Và tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất:
- Đối với đất quốc gia là từ 30 – 50 năm;
- Đối với đất cấp huyện là từ 20 – 30 năm.
Theo đó, thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, đất cấp tỉnh, đất quốc phòng an ninh là 05 năm còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm. Sở dĩ, quy định như vậy là do việc sử dụng đất quốc gia, đất cấp tỉnh, đất quốc phòng, an ninh diễn ra trên diện rộng, tác động đến cộng đồng dân cư lớn hoặc các công trình mang tính đặc thù trong việc xây dựng và bảo vệ đất nước nên việc lập kế hoạch hằng năm không khả thi. Còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chỉ tác động tới một bộ phận dân cư không lớn nên việc lập kế hoạch hằng năm khả thi.
Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Bảo đảm cho quy hoạch, kế hoạch hoá đất đai được thống nhất toàn quốc, Pháp luật đất đai quy định cơ chế lập, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng xác định rõ nhiệm vụ của từng cấp lập quy hoạch, không giao việc lập quy hoạch cho chính quyền phường, thị trấn hay những xã thuộc khu vực phát triển đô thị.
Nhằm gắn việc quản lý, sử dụng với việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đồng thời có tính đến tính đặc thù của đất quốc phòng và an ninh, Luật Đất đai xác định cụ thể là:
- Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước trình Quốc hội quyết định;
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong địa phương mình trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình cơ quan có thẩm quyền xét duyệt;
- UBND cấp huyện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp của mình;
- Bộ quốc phòng và Bộ công an có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ngành mình đảm bảo phù hợp quy định;
- Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương giúp Chính phủ và UBND các cấp trong việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Qua đó, ta thấy việc lập quy hoạch bao giờ cũng là thẩm quyền và trách nhiệm của cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến cơ sở theo phân cấp, trừ đất sử dụng cho mục đích quốc phòng và an ninh với đặc thù riêng thì phân cấp cho Bộ quốc phòng và Bộ công an.
Bên cạnh đó, các cơ quan chuyên môn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy trình quy phạm để giúp Chính phủ và UBND các cấp trong việc lập quy hoạch sử dụng đất.
Thẩm quyền quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Xét duyệt vừa là thực hiện quyền quản lí đối với đất của cơ quan có thẩm quyền đồng thời làm cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới hợp lý, phù hợp với nhau và với quy hoạch, kế hoạch chung.
Khác với lập, thẩm quyền quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là cơ sở đảm bảo hiệu lực pháp lí cho việc thực hiện các quy hoạch, kế hoạch đó. Cho nên, việc quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao giờ cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan cấp trên cấp lập quy hoạch. Cụ thể, theo Luật đất đai quy định như sau:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao giờ cũng phải công khai minh bạch và dựa trên các căn cứ pháp lý nhất định, trên cơ sở phê duyệt của chính phủ, UBND cấp có thẩm quyền.
Các quy định về công bố quy hoạch
Thực trạng cho thấy, người dân thường khó tiếp cận với các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phần lớn việc làm quy hoạch cho đến trình tự pháp lý để được phê duyệt và có hiệu lực của quy hoạch là do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Người dân không có được đầy đủ thông tin về quy hoạch được phê duyệt, quy hoạch phải công bố công khai tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có quy hoạch chi tiết, tại cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành.
Việc công bố công khai quy hoạch tại trụ sở UBND cấp cơ sở, tại cơ quan quản lý đất đai và thông qua các phương tiện thông tin đại chúng để dân được biết và thực hiện.
Thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Các quy định của pháp luật về nguyên tắc, căn cứ, quy trình về lập, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là tiền đề quan trọng để hiện thực hoá quy hoạch và kế hoạch.
Tuy nhiên, việc thực hiện quy hoạch là vấn đề “nóng” được cả xã hội quan tâm. Từ diễn đàn Quốc hội đến nhiều người dân, chúng ta nghe được những ý kiến xung quanh “quy hoạch treo” ở nhiều dự án và ở nhiều địa phương. Điều đó cho thấy quy hoạch được xây dựng đã nhiều năm nhưng khi đi vào thực hiện chưa khả thi.
Nguyên nhân xảy ra tình trạng này có thể xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau song dưới góc độ quy hoạch thì đó chính là khi xây dựng quy hoạch ta chưa tính toán đầy đủ các điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, thực trạng sử dụng đất và khả năng thực tế nguồn vốn trong nước và vốn vay để thực thi quy hoạch.
Vì vậy, nhiều dự án bị “phá sản” do thiếu vốn, thiếu lòng tin ở người dân, không thuyết phục được người bị thu hồi đất để bàn giao mặt bằng cho Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư.
Để không lặp lại những khiếm khuyết đã qua trong việc thực hiện quy hoạch, Pháp luật đất đai hiện hành đã thể hiện sự chỉ đạo sát sao của các cơ quan công quyền trong việc thực thi quy hoạch.
Luật Đất đai giao cho Chính phủ chỉ đạo và kiểm tra quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong phạm vi toàn quốc, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ đạo và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch của UBND cấp dưới.
Đối với người dân có diện tích đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa thực hiện việc thu hồi đất thì họ vẫn tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định như trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quyền lợi của người dân trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất được Nhà nước bảo hộ thông qua việc bồi thường và hỗ trợ.
Nhà nước nghiêm cấm hành vi tự ý xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản trong khu vực bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, trong trường hợp có nhu cầu cải tạo sửa chữa nhà ở, công trình thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của những dự án, công trình mà sau nhiều năm không thực hiện hoặc không thể thực hiện được thì các cơ quan có thẩm quyền về xét duyệt quy hoạch phải có quan điểm, ý kiến rõ ràng về tương lai của những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó, tránh rơi vào diện “quy hoạch treo”.
Trên đây là bài phân tích mới nhất của Luật Thành Công về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định hiện hành. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, hãy liên hệ hotline 1900.633.710 để được tư vấn – hỗ trợ nhé.
