Đất đai đang bị tranh chấp là vấn đề nhức nhối trong xã hội ngày nay. Hiện trạng tranh chấp đất đai đang ngày càng phổ biến nhiều nơi ở nhiều lĩnh vực khác nhau. Có nhiều thể loại tranh chấp đất đai khác nhau, chắc hẳn nhiều người đã nghe qua về đất khoog có GCN quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp, vậy thì câu hỏi đặt ra là đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không? Câu trả lời sẽ được giải đáp tại bài viết dưới đây.
Sổ đỏ là gì?
Trên thực tế, cái tên sổ đỏ vẫn rất phổ biến bởi người ta hay gọi theo hình thức bên ngoài của cuốn sổ (sổ có màu đỏ). Tuy nhiên, gọi như vậy là không hợp pháp.
Vì đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân nên dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, vậy nên mới có tên gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, sổ đỏ mà mọi người hay nhắc đến đó cũng chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Thế nên sổ đỏ còn có thể được xác định là chứng thư pháp lý được dùng để xác định quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức đối với đất đai được ghi nhận trong đó.
Quyền lợi của người có sổ đỏ
Để quản lí và kiểm soát được tình trạng sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các quy định chung về quyền của những người có tên trên giấy GCN quyền sử dụng đất hay nói cách khác là người có tên trên sổ đỏ.
Theo đó thì quyền lợi được quy định như sau:
+ Được cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở – tài sản gắn liền với đất;
+ Được hưởng mọi kết quả cho sự đầu tư và thành quả lao động trên mảnh đất đó;
+ Việc cải tạo hoặc bổ túc đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước hỗ trợ hướng dẫn và giúp đỡ khi cần thiết;
+ Đối với đất nông nghiệp: Ngườ dân sẽ được hưởng các lợi ích do Nhà nước ban hành để phục vụ cho việc bảo vệ cũng nư cải tạo đất;
+ Khi quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị xâm hại, Nhà nước sẽ đứng ra chịu trách nhiệm bảo vệ;
+ Được bồi thường dưới hình thức do pháp luật quy định nếu có thu hồi đất xay ra;
+ Người dân có quyền tư mình đứng ra khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện nếu có hành vi vi phạm pháp luật đất đai nào xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình.
Những quy định trên toàn bộ đều được pháp luật đất đai quy định tại Điều 166. Nhìn chung, về cơ bản quyền của người có tên trên GCN quyền sử dụng đất đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Đất có sổ đỏ có bị tranh chấp?
Trong quá trình sử dụng đất sẽ luôn xảy ra các trường hợp như: nhầm lẫn trong khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng dất hoặc cũng có thể do sai sót thông tin trong quá trình đo đạc, kiểm tra đất,… những vấn đề này sẽ làm phát sinh những mâu thuẫn giữa các bên trong quá trình sử dụng, định đoạt đất đai. Thế nên, đất đã có sổ đỏ hay đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất nhưng vẫn có tranh chấp xảy ra là chuyện hết sức bình thường, mà hơn nữa cũng khá phổ biến ngày nay.
Có thể bạn quan tâm: Tranh chấp đất đai
Các trường hợp tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay
Tranh chấp ranh giới đất liền kề
Đây là tranh chấp về ranh giới đất đai giữa những người chủ mảnh đất có ranh giới liền kề hoặc lối đi. Thường những tranh chấp này xảy ra là do một trong hai bên không có sự đồng ý của bên còn lại mà tự mình thay đổi, vạch sai ranh giới của đất, hoặc cũng có thể là một trong các bên chiếm dụng đất của người còn lại mà cả hai đều không ai có khả năng có thể xác định ranh giới phần đất đai của mình sở hữu.
Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích
Hầu hết chủ đứng tên trên sổ đỏ gặp phải trường hợp này là do không rà soát, kiểm tra kĩ trong quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất. Diện tích đất trùng nhau nên trong quá trình làm việc có sự sai sót dẫn đến đất đã cấp cho người này lại cấp cho nguời khác. Điều này dẫn đến 2 bên trah chấp đến cùng.
Tranh chấp lối đi chung
Đây là trường hợp các bên không thỏa thuận được về việc mở lối đi chung. Hoặc là mức giá hay mức đền bù cho lối đi chung không được chấp thuận và 1 trong các bên tự ý mở lối đi chung trên đất người khác.
Tranh chấp đòi lại đất cho ở nhờ
Trên thực tế gặp không ít những trường hợp một số người cho ngườ khác ở nhờ, sau một thời gian dài sổ đỏ nhiều khi được cấp cho bên ở nhờ bằng 1 cách khác nào đó trong khi bên cho ở nhờ mới chính là người được cấp hợp pháp. Từ đó dẫn đến tranh chấp hoặc cũng có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng
Đối với tranh chấp này thì thường rơi vào các tình huống như: Vợ chồng ly hôn hay đất là tài sản chung của vợ chồng nhung chỉ 1 trong 2 bên là người đứng tên trên sổ đỏ,…
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Tranh chấp giữa các bên về việc bên kia không phải là chủ sở hữu hợp pháp trên mảnh đất đó vì nhiều lí do và nguyên nhân khác nhau: có thể là đất đó đáng lí ra họ mới là người được hưởng thừa kế hợp pháp do người thân để lại trước đó, và bây giờ họ muốn quản lí và sử dụng địn đoạt phần đất đó bởi chính họ mới là người đán lí ra được đứng tên hợp pháp trên phần đất đó. Đây được xem là tranh chấp đòi lại đất đã có người đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất.
Một lưu ý rằng tranh chấp đòi lại đất đã có người đứng tên trên GCN quyền sử dụng đất là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Vừa nhìn vào sẽ thấy không liên quan đến giao dịch về đất đai hay liên quan đến tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, về bản chất thì để có thể tiến hành giải quyết tranh chấp này, trước hết bắt buộc Tòa phải xác định rõ về chủ sở hữu mảnh đất trong tranh chấp này. Ngoài ra thì đối với tranh chấp này không được áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định pháp luật.
Giải quyết tranh chấp đất khi đã có sổ đỏ
Tự hòa giải
Các bên tiến hành gặp mặt trao đổi, thỏa thuận và tự hòa giải với nhau về các vấn đề tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ, không cần sự có mặt của cá nhân, cơ quan, tổ chức thứ ba khác.
Hòa giải cơ sở
Hòa giải ở cơ sở sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, có thể có sự tham gia của đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cùng cấp. Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập tài liệu liên quan đến hiện trạng sử dụng, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Sau đó tiến hành thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Tiếp theo, tiến hành tổ chức hòa giải dưới sự tham gia của các bên tranh chấp và Hội đồng trọng tài. Hòa giải được coi là không thành khi một trong các bên tranh chấp vắng mặt lần thứ hai khi tiến hành thủ tục hòa giải. Thời hạn thực hiện hòa giải tranh chấp không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Có nhiều cách để giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ. Nhưng nhà nước vẫn ưu tiên khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Thế nên, thông thường trước khi giải quyết một vụ việc, vụ án nào đó thì đều thực hiện thủ tục hòa giải đầu tiên.
Hình thức hòa giải sẽ là các bên tự mình hòa giải nếu được, còn không thì phải hòa giải ở UBND xã. Dù cho hòa giải thành hay không thành thì đều sẽ lập biên bản và có lưu lại chữ kí của các bên.
Đối với trường hợp các bên hòa giải không thành thì sẽ tiếp tục bước khởi kiện đến TAND. Sau đó sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tại huyện, tỉnh nơi có đất đang tranh chấp.
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện phải có đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định của pháp luật
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, nguyên đơn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp gián tiếp thông qua đường bưu điện
Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện
Trường hợp hồ sơ khởi kiện chưa đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật thì Tòa án sẽ yêu cầu bổ sung. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì nguyên đơn sẽ nhận được thông báo tạm ứng án phí, nộp án phí tại cơ quan thi hành án dân sự.
Bước 4: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án
Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thì người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai cho Tòa án. Sau đó Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án và khởi đầu tranh chấp đất đai.
Bước 5: Hòa giải tại Tòa án
Thời hạn để chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với các tranh chấp thông thường, 06 tháng đối với các tranh chấp phức tạp. Trong thời gian này Tòa án sẽ tổ chức hòa giải giữa các bên tại Tòa án, trường hợp hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa tranh chấp ra xét xử sơ thẩm.
Bước 6: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án
Sau khi xem xét, xác minh, đánh giá các chứng cứ của các bên, Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng cho phiên tòa sơ thẩm. Sau khi có bản án sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thì đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có bản án được quyền nộp đơn kháng cáo đến Tòa án nhân dân tuyên bản án sơ thẩm để yêu cầu Tòa án nhân dân cấp tỉnh tiến hành phúc thẩm bản án tranh chấp.
Có thể bạn quan tâm: Trình Tự, Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai
Án phí, lệ phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Về việc ai là người chịu án phí hay nộp án phí, lệ phí sẽ được quy định tại Khoản 2, điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14.
Đối với tranh chấp đất đai không có giá ngạch như tranh chấp đòi lại nhà đất cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất;… thì án phí là 300.000 đồng.
Đối với tranh chấp đất đai có giá ngạch như những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần. Mức án phí được xác định như sau:
Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng.
Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp.
Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng.
Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng.
Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.
Bạn có nhụ cầu được tư vấn về dịch vụ tranh chấp đất đai, liên hệ ngay đên Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Như đã phân tích ở trên thì trước hết muốn giải quyết tranh chấp thì cần có bước hòa giải tại UBND xã, sau đó nếu hòa giải không thành thì thẩm quyền sẽ thuộc về TAND. Như vậy có nghĩa là thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về UBND cấp xã và TAND căn cứ tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013.
