Người sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Và hơn hết là không thuộc những trường hợp không được chuyển hay tặng cho quyền sử dụng đất theo luật quy định nên mới có thể thực hiện thủ tục pháp lý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Vậy những trường hợp nào thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Điều kiện của bên chuyển nhượng khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện của bên chuyển nhượng khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm:
Thứ nhất, đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp quy định ở khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013 cụ thể trừ hai trường hợp như sau:
- Được thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai khi thuộc trường hợp sau:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp người nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
- Người được nhận tài sản là quyền sử dụng đất thông qua việc thừa kế nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng.
Thứ hai, thửa đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc này nhằm để đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể, cũng như tránh phát sinh những tranh chấp về sau.
Thứ ba, quyền sử dụng đất phải được bảo đảm là không nằm trong danh sách trường hợp bị kê biên thi hành án.
Thứ tư, đất thực hiện chuyển nhượng phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Xem thêm: Đất quy hoạch ODT là gì? Có nên đầu tư đất ODT không?
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo như căn cứ tại Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm:
- Các tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, cũng như người Việt Nam sinh sống định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo như khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về hộ gia đinh, cá nhân, đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ do Nhà nước giao đất thì sau thời hạn 10 năm tính từ ngày có quyết định giao đất, mới được mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất. Khi chưa đủ thời hạn mọi giao dịch liên quan đến thửa đất này đều bị coi là vi phạm pháp luật.
- Đối với quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng.
- Không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đối với quyền sử dụng đất trồng lúa đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp.
Như vậy, đất nông nghiệp khi vẫn được chuyển nhượng nhưng sẽ hạn chế việc chuyển nhượng với đất trồng lúa. Cụ thể, đất trồng lúa sẽ phụ thuộc vào đối tượng phải là hộ gia đình hay cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất đất nông nghiệp thì mới được chuyển nhượng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đối với quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ tại Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương.
Bước 2: Thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 3: Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ về tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Dựa vào Giấy chứng nhận đã cấp tiến hàng xác nhận các nội dung biến động;
- Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất tiến hành nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Nhận kết quả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi đã hoàn tất xong nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu đất nộp lại biên lai thu thuế và lệ phí cho cơ quan quản lý đất đai để có thể nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thêm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cần phải chuẩn bị những giấy tờ gì khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Hồ sơ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao hợp lệ CMND/CCCD/hộ chiếu;
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy tờ minh chứng tình trạng hôn nhân, như Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng độc thân;
- Hợp đồng ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng (nếu có).
Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị bao gồm:
- Bản sao hợp lệ CMND/CCCD/hộ chiếu;
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy tờ minh chứng tình trạng hôn nhân, như Giấy đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Tham khảo thêm: Chủ sở hữu toàn dân về đất đai là gì?
Những lưu ý về hồ sơ, giấy tờ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Khi thực hiện hồ sơ, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lưu ý những trường hợp cụ thể sau đây:
- Bản sao phải là bản chụp, in hoặc bản đánh máy có đầy đủ những nội dung cần thiết, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
- Bên mua thường sẽ điền vào phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức công chứng quy định.
- Các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng ban đầu. Thường các bên sẽ yêu cầu bên tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng và thực hiện trả phí thù lao về soạn thảo hợp đồng.
