Hiện nay, đời sống xã hội ngày càng phát triển, những mối quan hệ trong xã hội cũng ngày một mở rộng, kéo theo đó là các giao dịch liên quan đến tài sản cũng được thực hiện rất phổ biến. Một trong những tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu là đất đai cũng thuộc đối tượng được nói đến trong các giao dịch này. Người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Vậy, pháp luật quy định như thế nào đối với tặng cho quyền sử dụng đất?
Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện tặng cho đối với quyền sử dụng đất cụ thể bao gồm:
Thứ nhất, đất đai được tặng cho phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ hai trường hợp như sau:
- Căn cứ tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi thuộc trường hợp sau đây:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp người nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thừa kế thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
- Người được nhận tài sản là quyền sử dụng đất thông qua việc thừa kế nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
Thứ hai, thửa đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất phải được xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc này nhằm để đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể, cũng như tránh phát sinh những tranh chấp về sau.
Thứ ba, quyền sử dụng đất phải được bảo đảm là không nằm trong danh sách trường hợp bị kê biên thi hành án.
Thứ tư, đất thực hiện tặng cho phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài ra cần chú ý, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất đai, người sử dụng buộc phải thỏa mãn đủ những điều kiện được quy định tại Điều 190, Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013 trong một số trường hợp cụ thể. Trong đó, một số trường hợp cần lưu ý, cụ thể như sau:
- Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cần đảm bảo đúng quy định pháp luật về đất đai những trường hợp cho phép thực hiện tặng cho.
- Đối với trường hợp đất nông nghiệp, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho người sử dụng đất khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Đối với trường hợp đất tặng cho là đất trồng lúa thì phải lưu ý rằng bên nhận tặng cho là hộ gia đình hay cá nhân có trực tiếp tham gia vào sản xuất nông nghiệp.
Xem thêm: Thu hồi đất là gì? Trình tự thủ tục thu hồi đất theo luật
Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Khi tiến hàng tặng cho quyền sử dụng đất, bên tặng cho cũng như bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần thực hiện thủ tục theo trình tự những bước sau đây:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Căn cứ tại điểm b Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về thành phần hồ sơ cụ thể bao gồm:
- Mẫu số 09/ĐK – Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đai đã được công chứng hợp lệ tại VPCC tỉnh, thành phố nới có bất động sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tặng cho và người nhận quyền sử dụng đất ví dụ như giấy khai sinh, hộ khẩu…
Bước 2: Nộp hồ sơ và nhận giấy tiếp nhận.
- Thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và xử lý ban đầu.
- Đối với hồ sơ đã nộp đầy đủ, hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Đối với trường hợp hồ sơ chưa nộp đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ bổ sung, điều chỉnh hồ sơ theo đúng quy định.
- Đối với hồ sơ nộp tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các việc sau:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ về tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ cấp xã.
Bước 5: Trả kết quả.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trả kết quả Giấy chứng nhận đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Tham khảo thêm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đã đăng ký đất đai lần đầu
Có thể bạn quan tâm: Thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Cấp mới Giấy chứng nhận)
Nghĩa vụ thuế, lệ phí khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện nay, khi tiến hành thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phát sinh những loại thuế và lệ phí cụ thể như sau:
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp); mức lệ phí này sẽ căn cứ vào Quyết định cụ thể về lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi địa phương.
- Lệ phí cấp sổ đỏ tùy từng trường hợp;
- Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ tại khoản 10 Điều 3 Luật thuế rhu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ việc nhận tặng cho đối với quyền sử dụng đất cũng thuộc thu nhập phải chịu thuế. Thuế được áp dụng để tính đối với trường hợp này là 10% giá trị tài sản (Kkhoản 2 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
- Về lệ phí trước bạ: Căn cứ tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định thì khi tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ nhận, tặng cho thì mức lệ phí là 0,5% giá trị tài sản (xác định theo Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất).
Lưu ý: Có thể được miễn thuế và lệ phí trước bạ theo quy định nếu bên nhận được tài sản là quyền sử dụng đất từ vợ/chồng, cha/mẹ (cha/mẹ đẻ, cha/mẹ nuôi, cha/mẹ vợ hoặc cha/mẹ chồng), ông bà nội/ngoại, cháu hay từ chính anh/chị/em ruột của mình.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà nội và cháu nội
Câu hỏi minh họa: Vợ chồng tôi em sống cùng với ông nội chồng. Còn bà nội chồng thì sống cùng với bác cả. Sắp tới, vợ chồng em có dự định xây nhà nên ông có ý muốn sang tên sổ bìa đỏ. Em muốn hỏi là ông sang tên sổ bìa đỏ cho cháu thì có cần phải có đầy đủ chữ kí của bà nội và các con của ông bà không? Chi phí sang tên như thế nào? Có phải đóng thuế không?
Tư vấn:
Cụ thể bao gồm 3 trường hợp như sau:
- Trường hợp mảnh đất mà ông nội định sang tên cho vợ chồng bạn là tài sản chung của ông bà nội chồng bạn thì khi ông muốn sang tên sổ đỏ cho bạn thì cần phải có sự đồng ý của bà nội chồng căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Như vậy, trường hợp này phải có sự đồng ý và chữ kí của bà nội bạn trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thì mới có thể sang tên sổ đỏ cho vợ chồng bạn;
- Trường hợp mảnh đất mà ông nội định sang tên cho vợ chồng bạn là tài sản thuộc sở hữu chung của cả ông bà và các người con của ông bà thì đây được gọi là sở hữu chung hợp nhất. Như vậy, trường hợp này mảnh đất là tài sản chung của nhiều người đồng sở hữu thì cần phải có đầy đủ sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại;
- Trường hợp, mảnh đất này thuộc sở hữu riêng của ông nội bạn thì khi ông thực hiện sang tên sổ đỏ cho vợ chồng bạn thì không cần phải có sự đồng ý của bà nội chồng bạn và những người con của ông bà.
Về những loại thuế và lệ phí phát sinh thì sẽ có 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Vợ chồng bạn được tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Trường hợp của bạn thuộc một trong những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và cả lệ phí trước bạ.
- Thuế chuyển quyền sửu dụng đất:
Tiền nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất được tính bằng m2;
- Giá đất dựa theo bảng giá đất địa phương;
- Thuế suất 4% đối với người tặng cho, 1% đối với người nhận.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Trường hợp 2: Vợ chồng bạn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng;
- Lệ phí trước bạc = Diện tích đất (m2) x Giá đất (dựa theo bảng giá đất địa phương) x 0,5%
- Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Tiền nộp = Diện tích đất x Giá đất x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất được tính bằng m2;
- Giá đất dựa theo bảng giá đất địa phương;
- Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở.
Thủ tục tặng cho tài sản giữa anh em ruột và các khoản thuế phí phải nộp
Câu hỏi minh họa: Anh trai tôi là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc mảnh đất này do ba mẹ tôi cho. Nay nah trai muốn cho tặng lại để tôi sủ dụng. Trong trường hợp này cần làm hồ sơ, thủ tục như thế nào, các khoản thuế phí phải nộp là bao nhiêu theo quy định?
Tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ.
Trường hợp của bạn, vì người tặng cho đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để được sang tên thửa đất, bạn chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, thủ tục bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính. Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai. Kết quả sẽ có sau 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ.
Ngoài ra, trường hợp tặng cho quyền sửu dụng đất của bạn là giữa anh em ruột nên thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Xem thêm thông tin: Quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế hiện nay
Thủ tục tách thửa đất khi cha mẹ tặng cho con cái
Hồ sơ, thủ tục tách thửa:
Thành phần hồ sơ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT cụ thể bao gồm:
- Mẫu số 11/ĐK – Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo;
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
Thủ tục tách thửa theo các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị những hồ sơ theo quy định pháp luật, đến Văn phòng đăng ký đất đai địa phương nộp 01 bộ hồ sơ để thực hiện thủ tục tách thửa.
Bước 2: Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Lệ phí tách thửa:
Khi tách sổ, cần nộp các khoản lệ phí bao gồm: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, đo đạc…Về lệ phí địa chính mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau.
Lệ phí trước bạ: Mức thu là 0,5 % giá trị nhà, đất căn cứ tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.
