Nhóm người sử dụng đất phổ biến hiện nay chính là hộ gia đình hay cá nhân. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền của chủ thể sử dụng đất vẫn còn tương đối phức tạp bởi vì chủ thể hộ gia đình là chủ thể không ổn định.
Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng và chi phối mạnh mẽ đến những quy định ở Luật đất đai năm 2013 về việc quản lý khi phân cấp thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Đây cũng được xem như là cơ sở nhằm quy định một số quyền đặc thù cho từng loại chủ thể sử dụng đất, hơn nữa để chỉ ra điều kiện, cách thức thực hiện những quyền đó.
Những quyền và nghĩa vụ chung đối với người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Điều 170 Luật đất đai 2013. Ngoài ra, hộ kinh doanh, cá nhân còn có quyền thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất. Để những giao dịch này xảy ra, hộ kinh doanh, cá nhân cần đảm bảo được các điều kiện như sau:
- Thứ nhất, pháp luật quy định về các quyền của chủ thể sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thể chấp hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.
- Thứ hai, người có quyền sử dụng đất khi tham gia tiến hành những giao dịch về quyền sử dụng đất phải trên tinh thần tự nguyện xác lập và thực hiện giao dịch.
Điều kiện khi hộ gia đình, cá nhân tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất
Khi thực hiện tham gia vào các giao dịch về quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân cần có những điều kiện cụ thể như sau:
- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, trừ những trường hợp được quy định ở khoản 3 Điều 186 Luật đất đai;
- Đất không bị tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để có thể đảm bảo thi hành án;
- Đất trong thời hạn sử dụng đất.
Hết thời hạn, đất sẽ bị thu hồi quyền sở hữu. Mặc dù vậy, bạn có thể làm Thủ Tục Gia Hạn Quyền Sử Dụng Đất
Ngoài những điều kiện nêu trên, hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại những điều luật liên quan tại Luật đất đai. Và việc thực hiện những giao dịch với quyền sử dụng đất này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lí, những giao dịch quyền sử dụng đất phải được thể hiện dưới hình thức hợp đồng, được lập thành văn bản và có chứng thực hợp lệ của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc của công chứng chứng thực của nhà nước.
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Một hình thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất chính là chuyển đổi quyền sử dụng đất. Dựa trên sự thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật về đất đai của những bên chuyển giao quyền sử dụng đất với nhau. Quyền này chỉ có chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp mới được thực hiện chuyển đổi đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Những đặc điểm của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
- Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất được xem như việc trao đổi tài sản là quyền sử dụng đất, không mang ý nghĩa thương mại được cả hai bên đều cùng thực hiện chuyển quyền và cùng nhận quyền sử dụng đất;
- Chủ thể được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, do Nhà nước giao, công nhận hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn, tạo thuận lợi cho việc tổ chức lại sản xuất với quy mô hợp lí và cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
Bạn muốn giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác? Tham khảo ngay Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
Ngoài ra, Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định là thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất không phải nộp thuế. Tuy nhiên, quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp bị giới hạn bởi khá nhiều điều kiện về chủ thể (ví dụ: hộ gia đình, cá nhân), loại đất được quyền chuyển đổi (đất nông nghiệp) và hơn hết là phạm chuyển đổi (giới hạn trong cùng một xã, phường, thị trấn).
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất (bên chuyển nhượng đất) thỏa thuận về việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng (bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất số tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất đai đó. Nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất.
Những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao cho sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuế và được công nhận quyền sử dụng đất bởi Nhà nước. Đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự phân biệt về quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, cũng như là không có sự ràng buộc về điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền và điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng.
Có thể bạn quan tâm: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
Lưu ý, trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải là đất khu công nghiệp thì có quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Tuy nhiên, nhằm để thúc đẩy cho sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường quyền sử dụng đất, hơn nữa là đảm bảo cho quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc về những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và bảo vệ những diện tích đất được sử dụng vào những mục đích đặc biệt, pháp luật cũng có những quy định về một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện và những trường hợp không được nhận chuyển, cụ thể:
- Hộ gia đình hay cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở. Nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai thì trong thời hạn 10 năm tính từ ngày được giao đất lần thứ hai không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất;
- Hộ gia đình hay cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;
- Hộ gia đình hay cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Thời hạn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình hay cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước là sau 10 năm tính từ ngày có quyết định giao đất của Nhà nước.
