Giao đất và cho thuê đất là hai hình thức phân phối đất đai được áp dụng hiện nay. Pháp luật quy định như thế nào về hai trường hợp trên? Hãy theo dõi bài viết dưới này của Luật Thành Công để tìm hiểu các quy định về giao đất và cho thuê đất nhé!

Pháp luật hiện nay quy định như thế nào về vấn đề cho thuê đất?

Giao đất và cho thuê đất mang ý nghĩa vô cùng quan trọng. Vì đó là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, hoạt động để chuyển giao quyền sử dụng đất trên thực tế và giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình hoặc cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. 

Những quy định của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng quy định rất chặt chẽ và cụ thể trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2013 bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền riêng cho từng cơ quan về thẩm quyền giao đất và cho thuê đất.

Có thể bạn quan tâm: Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất

Quy định chung là những nguyên tắc, thủ tục mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải tuân theo tuyệt đối các căn cứ, các trình tự hoặc thủ tục… về giao đất. Những quy định về thẩm quyền riêng nhằm giới hạn phạm vị, các quyền hạn về giao đất, với mục đích làm cho tính nhất quán và hợp lí vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan chức năng thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất. 

Các căn cứ giao đất và cho thuê đất

Luật đất đai trước đây như Luật Đất đai năm 1987,1993… nhiều lần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tiêu chí về căn cứ giao đất, cho thuê đất. Bởi lẽ, nhu cầu của người sử dụng đất trên thực tế là rất đa dạng phù hợp với mục đích sử dụng đất, họ thể hiện qua việc trình dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vì các lẽ trên, Điều 52 Luật đất đai năm 2013 đã dẫn hai căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất một cách tổng quát là: 

• Trường hợp dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 
• Trường hợp dựa vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. 

Với trường hợp thứ hai cần phải xác định hai vấn đề, một là “Nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào”? Hai là, “Nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất hay cho thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì nhất thiết phải có cơ quan có thẩm quyền xác nhận không”? 

Do đó, cần phải phân biệt thành: 

• Thứ nhất, dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. Đối với dự án này, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thẩm định nhu cầu sử dụng đất; 
• Thứ hai, dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi thực hiện dự án đã được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt. Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất rất cần phải có xác nhận của UBND cấp xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất. 

Vì vậy, căn cứ để giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cần nên minh bạch, rõ ràng tránh được tình trạng giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất còn tuỳ tiện, không minh bạch ở một số địa phương hiện nay. 

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất

Các trường hợp giao đất

• Giao đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác quy định tại Điều 53 Luật Đất đai năm 2013;
• Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 54 Luật Đất đai năm 2013;
• Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013.

Các trường hợp cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

• Một là, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối;
• Hai là, hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
• Ba là, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản hoặc đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Bốn là, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Năm là, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
• Sáu là, tổ chức kinh tế hoặc tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
• Bảy là, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông, lâm nghiệp; nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối hoặc sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối phối hợp với nhiệm vụ quốc phòng và an ninh.

Hình thức giao đất cho thuê đất

Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất 

• Một là, hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối mà nguồn sống và thu nhập chủ yếu từ các hoạt động đó, được UBND cấp xã, phường hoặc thị trấn xác nhận diện tích đang sử dụng phù hợp với hạn mức quy định tại Điều 129 Luật đất đai; 
• Hai là, tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; 
• Ba là, người sử dụng đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan hoặc xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 147 Luật đất đai năm 2013, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá – y tế, giáo dục – đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 
• Bốn là, tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; 
• Năm là, tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; 
• Năm là, cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp hoặc cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật đất đai năm 2013. 

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 

• Thứ nhất, hộ gia đình hoặc cá nhân được giao đất ở; 
• Thứ hai, tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; 
• Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;
• Thư tư, tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. 

Hình thức cho thuê đất 

Nhà nước cho phép mọi đối tượng sử dụng đất bất kể là tổ chức hay cá nhân trong nước thậm chí là nước ngoài đều được lựa chọn việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần cho các trường hợp sau: 

• Nếu hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; 
• Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 Luật đất đai; 
• Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại và dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản hoặc đất sản xuất vật liệu xây dựng hoặc làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp;
• Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; 
• Nếu tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối hoặc làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh và đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
• Nếu tổ chức kinh tế hoặc tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng các công trình sự nghiệp;
• Nếu tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất mục đích làm trụ sở làm việc. 

Mời bạn đọc thêm: Thủ Tục Giao Đất, Cho Thuê Đất Không Thông Qua Hình Thức Đấu Giá