Nếu bạn đang cần tìm hiểu về quy trình và thủ tục chuyển nhượng “quyền sử dụng đất” thì hãy cùng LTC tham khảo bài viết dưới đây!
1. Quyền sử dụng đất như thế nào là đúng?
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
2. Đặc điểm các loại hình về quyền sử dụng đất
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, các loại hình sử dụng đất tại Việt Nam gồm 03 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất có mục đích sử dụng khác.
Hình thức sử dụng đất bao gồm hai loại: hình thức sử dụng đất riêng và hình thức sử dụng đất chung.
Việc xác định được dựa trên quy định Luật Đất đai năm 2013, hình thức sử dụng đất sẽ phân loại cụ thể như sau:
Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
+ Hình thức được nhà nước giao đất: Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 Nhà nước giao quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Như vậy, sẽ có hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Hình thức được Nhà nước cho thuê đất: Căn cứ theo quy định tại Khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Thu hồi đất là gì? Trình tự thủ tục thu hồi đất theo luật
Nhà nước cho thuê đất dưới hai hình thức tương ứng là thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
+ Hình thức được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương đó.
+ Hình thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được hiểu là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất hay, giao đất thông qua việc cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng đối với thửa đất xác định.
3. Luật quy định quản lý về quyền sử dụng đất
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định rõ tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 22. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.”
- Sự khác biệt giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất
Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền có trước và quyền sử dụng đất là quyền có sau. quyền sử đụng đất là quyền phái sinh (bắt nguồn) từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Tham khảo thêm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đã đăng ký đất đai lần đầu
Thứ hai, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là vật quyền độc lập còn quyền sử dụng đất là vật quyền phụ thuộc; quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn.
Thứ ba, quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vô thời hạn trong khi đó quyền sử dụng đất thì lại không.
4. Thủ tục và yêu cầu pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không có tranh chấp
Vẫn còn thời hạn sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 2: Nộp hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành theo quy trình nếu đã đầy đủ.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ thửa đất ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
5. Nguyên nhân và biện pháp giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
5.1. Nguyên nhân
Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung rất sơ sài, đơn giản.
Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như:
Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê.
Không trả tiền thuê đất.
Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê.
Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
Xem thêm: Quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế hiện nay
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp.
Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật.
Tranh chấp do lấn, chiếm đất:
Loại tranh chấp này xảy ra do một hoặc cả hai bên đã chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi thi hành chính sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nước đã giao đất cho người khác sử dụng, nay chủ cũ tự động chiếm lại đất canh tác và dẫn đến tranh chấp.
Tranh chấp về cản trở việc thực hiện quyền sử dụng đất:
Loại tranh chấp này tuy số lượng tranh chấp phát sinh ít nhưng tính chất lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần lối đi công cộng có vị trí đất ở sâu hoặc xa mặt tiền và một bên do có thành kiến cá nhân đã cản trở người sử dụng đất bên trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối đi chung v.v… do đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực tế như:
Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất.
Tranh chấp tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
5.2 Giải pháp
Theo quy định của pháp luật, tranh chấp đất đai có thể giải quyết theo các bước: tự hòa giải, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã; đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết; hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
- Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở
- Hòa giải tại UBND cấp xã
- Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
